****南沙明珠湾起步区*号、*号和*号能源
站项目特许经营实施方案编制服务
采购需求
*、项目基本信息
*．*是否为行政管理的中介服务项目采购：口是口否
*．*投资审批项目：口是口否
（*）*投资审批项目编码：****-******-**-**-******
*．*采购项目名称：****南沙明珠湾起步区*号、*号和*
号能源站项目特许经营实施方案编制。
*．*项目规模：项目最高限价**.******
口投资额（元）口平方米（平方米）
②其它
口账上金额（元）口资产总额（元）
*、服务要求
*.*所需服务：特许经营实施方案编制。
口多个服务需中介机构具备其*
需中介机构具备所有选中服务
*．*服务时限说明：按本项目合同要求。
*服务内容：南沙明珠湾起步区*号、*号和*号能源站项
目位于南沙区横沥岛尖，项目包括*、*、*号*座能源站，拟主
要服务于商务办公、商业、娱乐、学校、文化场馆等类型的建筑，
供冷总面积约***.****，估算总投资约******.******。服务
内容为编制特许经营实施方案。
*、中介机构要求
*．*中介服务机构要求：
（*）*资质要求：
口资质（资格）要求口执业/职业人员要求
口备案要求口仅承诺服务即可
（*）*资质要求说明：***咨询专项资信（甲级或乙级）
*****要求说明：中介机构报名前，必须查看需求书，如有任
何疑问，请联系项目业主，联系方式：***-********。
*、选取中介服务机构方式
*．选取中介服务机构方式：直接选取
*．*报名截止时间：年月日**:**:**
*．*采购中介服务的资金来源：
口财政性资金口社会性资金
资金来源比例：财政性资金***%，社会性资金%
（*）*是否确认金额：
口确定服务金额暂不做评估与测算
*.*金额说明：暂定金额**.******，选取投标下浮率最高
者。报价须完全响应《综合报价清单》各项，进行统*下浮。
*.*是否选取中介：口是口否
（*）*选取的中介：****省国际工程咨询有限公司、****省
建筑设计研究院有限公司、****宏达工程顾问集团有限公司。
（*）*选取理由：综合能力较强、具备政府与社会资本合作
项目（***、特许经营等）投融资咨询项目经验。
*.*中选机构公示：口是口否
*、咨询与监督
*业主单位咨询电话：***-********
*、附件：
*.报价表
*.****南沙明珠湾起步区*、*、*号能源站供能项目特许经营
可行性论证报告
****市南沙新区明珠湾开发建设管理局
****年*月**日
附件*
报价表
项目名称：****南沙明珠湾起步区*号、*号和*号能源站项
且特许经营实施方案编制服务
报价人：（盖公章）
法定代表人或授权委托人（签名或盖章）：
联系人：电话：
日期：年月日
报价说明：请报名成功的单位把《报价表》和资质文件于截止报名时间前
送到****市南沙新区明珠湾开发建设管理局。
收件地址：****市南沙区横沥镇明珠*街*号明珠开发大厦*楼，***-********，徐工收
****南沙明珠湾起步区*、*、*号能源站
供能项目特许经营可行性论证报告
****省国际工程咨询有限公司
*Ο**年*月
****南沙明珠湾起步区*、*、*号能源站
供能项目特许经营可行性论证报告
项目负责人李立明
技术负责人刘永锋
法定代表人蒋主浮
****省国际工程咨询有限公司
*Ο**年*月
编号：***************（**-*）
营业执照
统*社会信用代码
******************
（副本）
名称****省国际工程咨询有限公司注册资本********（人民币）
类型有限责任公司（法人独资）成立日期****年**月**日
法定代表人蒋主浮住所****市越秀区环市中路***号金鹰大厦**楼
经营范围专业技术服务业（具体经营项目请登录国家企业信用信息公
示系统查询，网址：****://**.****.***.**/。依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）
登记机关
****年**月**日
国家企业信用信息公示系统网址：****://***.****.***.**市场主体应当于每年*月*日至*月**日通过国家市场监督管理总局监制
国家企业信用信息公示系统报送公示年度报告
公
皖***********************
*************
由
*
工程咨询单位资信证书
单位名称：****省国际工程咨询有限公司
住所：****市越秀区环市中路***号金鹰大厦**楼
统*社会信用代码：******************
法定代表人蒋主浮
技术负责人刘永锋
资信等级：甲级
资信类别专业资信
业务：建筑，农业、林业水利水电公
路，铁路、城市轨道交通，电子、信
息工程（含通信、广电、信息化）市政公
用工程，生态建设和环境工程
证书编号：甲************
有效期：****年**月**日至****年**月**日
单位：中国工程咨询协会
东省国际工程咨询有限公
工程咨询单位资信证书
单位名称：****省国际工程咨询有限公司
住所：****市越秀区环市中路***号金鹰大厦**楼
统*社会信用代码：******************
法定代表人蒋主浮
技术负责人：刘永锋
资信等级：甲级
资信类别：综合资信
业务：所有专业规划咨询和评估咨询
证书编号：甲************
有效期：****年**月**日至****年**月**日
东
目录
第*章概述...............................................................................................-*-
*.*.项目基本情况...............................................................................-*-
*.*.*.项目基本情况....................................................................-*-
*.*.*.建设内容...........................................................................-*-
*.*.*.投资总额...........................................................................-*-
*.*.*.建设工期...........................................................................-*-
*.*.*.建设模式...........................................................................-*-
*.*.*.经济技术指标....................................................................-*-
*.*.编制背景......................................................................................-*-
*.*.编制依据......................................................................................-*-
第*章项目建设运营可行性.......................................................................-*-
*.*.项目属性分析...............................................................................-*-
*.*.*.项目公益性分析.................................................................-*-
*.*.*.项目经营收入分析...........................................................-**-
*.*.*.*体化实施分析...............................................................-**-
*.*.*.民营企业持股要求............................................................-**-
*.*.*.小结................................................................................-**-
第*章项目收费渠道和方式.....................................................................-**-
*.*.项目使用者收费渠道和方式........................................................-**-
*.*.*.使用者付费政策分析........................................................-**-
*.*.*.使用者付费案例分析........................................................-**-
*.*.*.本项目使用者付费分析....................................................-**-
*.*.收费渠道和方式的合法合规性.....................................................-**-
*.*.不新增隐性债务的合规性论证.....................................................-**-
*.*.*.支付意愿分析、支付能力评价..........................................-**-
*.*.*.收益稳定性......................................................................-**-
*.*.*.政府定价.........................................................................-**-
*.*.*.政府支持合规分析...........................................................-**-
-*-
第*章项目盈利能力分析（待修改完善）................................................-**-
*.*.测算依据....................................................................................-**-
*.*.测算说明....................................................................................-**-
*.*.*.投资与达产率..................................................................-**-
*.*.*.销售收入.........................................................................-**-
*.*.*.成本费用.........................................................................-**-
*.*.财务测算结果.............................................................................-**-
*.*.敏感性分析与盈亏平衡分析........................................................-**-
*.*.特许经营财务可行结论...............................................................-**-
第*章比较优势分析（待补充）..............................................................-**-
*.*.全生命周期成本比较分析............................................................-**-
*.*.*.特许经营模式下全生命周期成本......................................-**-
*.*.*.传统政府投资模式下全生命周期成本................................-**-
*.*.*.比较分析.........................................................................-**-
*.*.产出或服务效果比较分析............................................................-**-
*.*.*.特许经营模式下产出或服务效果......................................-**-
*.*.*.传统政府投资模式下产出或服务效果................................-**-
*.*.*.比较分析.........................................................................-**-
*.*.建设运营效率比较分析...............................................................-**-
*.*.*.特许经营模式下建设运营效率..........................................-**-
*.*.*.传统政府投资模式下建设运营效率...................................-**-
*.*.*.比较分析.........................................................................-**-
*.*.风险防范控制比较分析...............................................................-**-
*.*.*.特许经营模式下风险防范控制..........................................-**-
*.*.*.传统政府投资模式下风险防范控制...................................-**-
*.*.*.比较分析.........................................................................-**-
*.*.社会效益比较分析......................................................................-**-
*.*.*.特许经营模式下社会效益.................................................-**-
*.*.*.传统政府投资模式下社会效益..........................................-**-
-*-
（*）严格审核特许经营方案。对拟采取特许经营模式实施的项
目，项目实施机构应参照可行性研究报告编写规范，牵头编制特许经
营方案，并比照政府投资项目审批权限和要求，由有关方面履行审核
手续，以合理控制项目建设内容和规模、明确项目产出（服务）方案。
在审核特许经营方案时，要同步开展特许经营模式可行性论证，对项
目是否适合采取特许经营模式进行认真比较和论证；必要时可委托专
业咨询机构评估，提高可行性论证质量。
第*条国务院发展改革部门牵头做好基础设施和公用事业特许
经营模式推进工作，加强政策指导。地方各级发展改革部门发挥综合
协调作用，严格把关项目实施领域、范围、方案等，依法依规履行项
目审批、核准或者备案职责，推动项目落地实施。
政府及其工作部门发生的与特许经营项目相关的收入与支出应
当符合有关预算的法律、行政法规以及国家有关规定。各级财政部门
应当严格执行预算管理制度，依法加强政府资金监管和地方政府债务
管理，加大财会监督力度，严肃财经纪律。
本项目将严格遵守以上特许经营管理办法实施，按照以上规程操
作项目，各级部分依法履职，保障项目合规。
-**-
第*章特许经营风险分析
*.*.风险识别
项目风险是指可能导致项目损失的不确定性，项目风险是指可能
导致项目损失的不确定性，由于项目周期长，成本高，涉及的参与方
多，在项目的规划设计、建设实施、运营和移交等各个阶段必然存在
各种风险，根据类似项目经验，本项目主要有政策风险、法律风险、
金融风险、设计风险、工程风险、运营风险、移交风险及不可抗力风
险等。项目可能出现的主要风险如下表所示。
项目主要风险因素表
表*.*-*
风险
风险因素
类别
征用/公有化
公众反对
政策政府决策与审批延误
风险，规划调整
项目监管不力
税费变更
本级政府可控法律变更
本级政府不可控法律变更
行业标准变更
法律
政府违约
及合约风险
项目公司违约
第*方违约
合同文本不完善
利率变化
金融，通货膨胀
风险，融资成本高
融资工具可及性
工程设计质量
咨询勘探设计
项目测算不准确
风险
招标风险
土地征收风险
建设工期
劳工纠纷
工程
工地安全
风险
地质条件
建设成本超支
建设质量
-**-
风险
风险因素
类别
工程变更
交/完工验收风险
运维内容变更
运维效率低
运营风险，维修过于频繁
环保风险
社会资本变动
片区开发进度偏慢
接入建筑空置率过高
用户付费意愿低
财务效益风险
政府定价政策出台降低收费
前期固定资产投资超前
运维成本超支
移交
项目移交风险
风险
不可抗力风险包括不限于地震、台风、洪水、火灾、战争等
*.*.风险分析
*、政策风险
政策风险是指出于政策状况发生变化而给项目带来的风险，以及
政府对项目的*些干预而产生的风险。就本项目来讲，政策风险主要
包括如下方面：
(*)征用/公有化风险：是指中央或地方政府强行没收、暂停本项
目建设或运营维护。
(*)公众反对：由于各种原因导致公众利益得不到保护或受损，
从而引起公众反对项目建设所造成的风险。本项目由于建设过程中，
可能会导致非施工错误原因导致居民反对，社会公众风险程度较高。
(*)政府审批和延误：本项目审批程序复杂，可能由于政府审批
程序过于复杂导致花费时间过长或成本过高。
(*)规划调整：由于包括总规、控规在内的规划调整，导致项目
建设运营内容发生变化。
(*)项目监管不力：由于政府突破监管范围额外执行监管外权利
-**-
的行为。
(*)税费变更。指国家出台新的税费政策，调整了税费征收比例
或征收方式。
*、法律及合约风险
法律风险是指由于法律变更而给项目带来的风险，法律风险*般
分为本级政府可控法律变更和本级政府不可控法律变更。合约风险是
指特许经营项目合同体系当事人不履行合同约定的责任和义务对项
目造成的风险。
(*)本级政府可控法律变更：作为特许经营项目合同签约主体的
政府方直接实施或者在本级政府方职权范围内发生的某些法律变更
事件。如本级政府变更相关设施或地方法律而导致项目无法进行或对
社会资本方造成损失。
(*)本级政府不可控法律变更：超出特许经营项目合同签约主体
的政府方可控范围的法律变更，如由国家或上级政府统*颁行的法律
等。
(*)行业标准变更：指建设或运营期间行业标准发生变化，导致
项目建设或运营维护标准变化。
(*)政府违约：政府不履行或拒绝履行合同约定的责任和义务而
给项目带来直接或间接的危害，如特许权收回，延期支付或拒不支付
项目费用等。
(*)项目公司违约：项目公司不履行或拒绝履行合同约定的责任
和义务而给项目带来直接或间接的危害。
(*)第*方违约：特许经营项目合同体系中的分包商、材料供应
商等除签约政府方及项目公司外的第*方不履行或拒绝履行合同约
定的责任和义务而给项目带来直接或间接的危害。如分包商违约造成
-**-
的经济和工期等损失。
(*)合同文本不完善。合同文本未约定、但实际情况中发生的适
宜，且双方对此事持不同观点。
*、金融风险
金融风险指项目控制能力以外的金融因素的不确定性对项目的
潜在影响，这些会直接影响到项目的财务成本、偿债能力股东利益。
本项目的主要金融风险包括：
(*)利率变化：市场利率变化带来的成本风险。
(*)通货膨胀：指整体物价水平上升，货币的购买力下降，导致
项目运营成本增加、实际收入减少等****后果。
(*)融资成本高：指建设或运营期间向融资机构融资成本过高。
(*)融资工具可及性：社会资本未按时完成项目融资。
*、咨询勘察设计风险
(*)工程设计质量：主要是指在由于设计过程中出现的失误或错
误，引起工程事故，或工程设计质量不合理造成施工、运营、维护困
难导致经济损失的风险。
(*)项目测算不准确：指项目各收入测算不准确的风险。本项目
收入测算不准确的风险，主要包括建设期后文体中心收入的校核。社
会资本投标时表明确定本项目测算收入，合作期间社会资本应对测算
准确度进行校核。
(*)招标风险：指项目各环节中由政府承担的招标可能发生的风
险。
*、工程风险
工程风险主要指项目工程施工过程中出现的各种风险。
(*)土地征收风险：指土地无法征收完成、无法按时供地建设的
-**-
风险。
(*)建设工期：由于项目工程建设、政府审批、征地拆迁、规划
调整等因素，导致建设工期延误。
(*)劳工纠纷：指项目建设期间，施工单位或项目公司与劳工之
间的纠纷。
(*)工地安全：工地安全隐患发生而导致的损失。
(*)地质条件：项目受地质条件限制而导致工程变更或建设成本
增加等风险。
(*)建设成本超支：建设成本超过预定的建设投资。
(*)建设质量：项目建设质量不符合验收标准。
(*)工程变更：工程项目的实施过程中，出现设计、工程量、计
划进度、使用材料等方面变化的风险。
(*)交/完工验收风险：项目无法按预期交/完工验收。
*、运营风险
运营风险指项目在运营维护过程中可能产生的风险因素。
(*)运营维护内容变更：指建设完成后，交由项目公司运营维护
的设施设备内容发生变更。
(*)维修过于频繁：项目运营过程中由于设计、建造质量等造成
的项目频繁维修维护。
(*)环保风险：主要指河涌水质不达标的风险。
(*)社会资本变动风险：由于社会资本方变动，导致项目公司无
法正常运营维护，或无法正常向政府提供公共服务。
*、财务效益风险
(*)片区开发进度偏慢：由于片区开发进度偏慢，导致项目需求
低于预期，影响项目在特许经营期内获得的总收入及收入进度，对收
-**-
入造成较大影响。
(*)接入建筑空置率过高：指片区开发完成后，进驻用户较低，
导致用户用冷量偏低。
(*)用户付费意愿低：指由于用户不愿接受收费模式或不愿接受
收费价格而对集中供冷付费意愿低，甚至反对。
(*)政府定价政策出台降低收费：指由于政府可能出台价格指导
文件，限制收费单价，若本项目定价高于政府限价，则可能存在按政
府定价调低的风险，从而降低项目预期收益率。
(*)前期固定资产投资超前：指前期需求、收入不足时，已经投
入了管网、供冷站等固定资产投资，导致财务成本较高，影响项目总
体收益率。
(*)运维成本超支：运维成本大大高于项目公司预期运维成本，
导致项目收益率偏低。
*、移交风险
移交风险是指项目公司将特许运营的项目无偿移交给政府或其
指定的机构过程中发生的风险。
(*)项目移交不能满足移交标准：移交的项目没有达到约定的移
交标准。
(*)移交费用超预算：移交过程中发生的费用超过预算。
(*)项目移交不能满足即时的新要求：移交的项目标准没有满足
即时的新要求。
*、不可抗力风险
不可抗力风险指合同*方无法控制，在签订合同前无法合理防范，
情况发生时，又无法回避或克服的事件或情况，包括但不限于地震、
台风、洪水、火灾、战争以及****按国际商业惯例可被接受为不可抗
-**-
力的事件。
*.*.风险控制建议
风险控制是主动积极的风险对策，针对特许经营项目中可能出
现的政策、法律、运营等风险，在实施特许经营项目时，合作方控制
风险时应遵守以下原则：
*.程序合法合规原则
为避免出现程序上违规风险，特许经营项目在全过程推进构成中
均应符合国家及当地政府的相关程序规定，从项目立项、识别、准备、
招标、执行、移交阶段，均应按照政策文件规定得到相关政府部门的
批准。
*.遵循法治原则
特许经营项目的成功实施离不开法治和契约精神，特许经营项目
合同及项目经营等文件和程序，要与相关的法律法规和政策、技术规
范和标准相匹配，确保合规合法、内容全面、结构合理和具有可操作
性。特许经营合同体系应明确特许经营范围的界定；明确政府部门和
私营部门各自的权利和义务；特许经营项目的招标程序；特许经营合
同的修改、退出机制以及纠纷处理机制。
*.公开透明原则
合作双方应遵循公开透明的原则，针对项目招标、建设和运营的
关键环节，明确政府的监管职责，发挥专业机构作用，提高信息公开
程度，确保项目的阳光运行。社会资本应提供真实的运营绩效、项目
账目、公司财务报表等数据资料。
*.公平对等原则
在特许经营项目下，合同各方应是平等主体，以市场机制为基础
建立互惠合作关系，通过合同条款约定并保障各方的权利义务。鼓励
-**-
社会资本在确保公共利益的前提下，降低项目运营成本，提高资源配
置效率，获取合理的投资回报。
*.切实履约原则
特许经营模式的项目目标的实现，建立在各利益相关方对特许经
营相关协议的切实履行的基础上，包括实际履行、全面履行和善意履
行。政府应依法兑现承诺，对配套投入、税收优惠、限制竞争、及时
付费的条款应切实履行；社会资本应实事求是，诚信履行建设和运维
的义务。
-**-
第*章结论及建议
*.*.结论
项目符合特许经营领域，项目具备公益性、经营性，项目属性符
合特许经营要求。
项目建设内容合理、技术方案成熟，运营方案成熟，项目技术可
行。
项目收益测算结果显示，在无任何财政补助政策，项目自身收益
率满足要求，达到项目内部收益率为*.**%（税前），从收益率角度
符合特许经营要求。
总体结论：项目实施特许经营具有可行性。
*.*.建议
目前接入集中供冷属于企业自愿，因此依赖于政府引导和规划，
为保障项目收入稳定性，建议政府出台相关政策加以引导。
供冷项目不属于国家价格管理目录，建议区出台集中供冷收费措
施，对项目收费和调价进行管理。
加强服务区内土地出让管理、企业招商引资管理，并对用户的接
入意愿、支付意愿与收费方式进*步调研和研究。
-**-
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